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Preguntas y respuestas de la Ley Hipotecaria

Este lunes ha entrado en vigor la nueva Ley de crédito inmobiliario más conocida como la Ley Hipotecaria. La nueva norma llega con más de tres años de retraso y varias polémicas en su camino. Finalmente, este lunes España se ha convertido en el último país de Europa en transponer esta directiva comunitaria.

Actualizado 17 junio 2019  
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Redacción y Agencias
  
Uno de los puntos más discutidos de la Ley era su carácter retroactivo. Si las nuevas condiciones desarrolladas en esta nueva norma afectarían a las hipotecas ya firmadas. La nueva Ley Hipotecaría no tendrá carácter retroactivo de forma general.  De esta forma, la nueva norma no se aplicará a los contratos hipotecarios firmados con anterioridad a la entrada en vigor de la norma. A pesar de esto, los ya hipotecados podrán beneficiarse de los cambios de la Ley en los puntos de novación o de subrogación de su préstamo. El director de Hipotecas de iAhorro.com, Colombelli responde a alguna de las principales preguntas sobre la nueva Ley.
¿Cuáles son los beneficios de esta Ley?
Protección del consumidor, transparencia y reparto de gastos más equitativo entre cliente y la entidad financiera. La nueva Ley Hipotecaria podría resumirse en estos tres puntos para tener una visión global de su objetivo. Con la protección al consumidor y la transparencia se quieren subsanar algunos errores del pasado. Ahora con esta nueva norma, los legisladores quieren que los clientes conozcan al detalle su préstamo y sepan qué están firmando. De esta manera se reducirán las demandas en este sector que en los últimos años ha sido el centro de los procesos judiciales por temas como las cláusulas suelo o el IRPH.
En cuanto a los gastos, la norma reparte de una forma más equitativa los costes de formalización de la hipoteca. Antes el cliente pagaba todo y ahora solo pagará la tasación y las copias del notario.
La Ejecución hipotecaria es otro de los grandes beneficios de la norma. Ahora el banco no podrá ejecutar la hipoteca hasta que el cliente no adeude 12 meses el 3% de la hipoteca en la primera mitad del préstamo, antes eran solo 3 meses. En la segunda mitad del préstamo el plazo para la ejecución pasa de los 12 meses a los 15% o el 7% de la deuda.
¿Por qué ha tardado tanto en entrar en vigor la Ley en España?
En 2014, la Unión Europea impulsó una norma para reforzar la protección de los consumidores que contratara una hipoteca. Desde ese momento, los países de la UE debían adaptar estos cambios a su jurisprudencia algo que en España se ha ido retrasando por la inestabilidad política de los últimos años.
La Comisión Europea dio en 2016 un plazo de tres años a España para que se adaptará a la nueva norma, algo que no ha sido posible hasta ahora. En 2017, el Gobierno de Mariano Rajoy aprobó un primer Proyecto de Ley que luego fue modificado por el Gobierno de Pedro Sanchez y que finalmente no se pudo votar en el Congreso de los Diputados hasta el 21 de febrero de 2019. Antes de ser votado en el Congreso el texto tuvo que pasar por el Senado para que los diferentes partidos políticos presentaran sus enmiendas.
¿Va a afectar la nueva norma en la oferta hipotecaria de 2019?
Que se haya aprobado la Ley ahora va a ayudar a desbloquear el mercado hipotecario tras varios meses de incertidumbre. Las entidades volverán a planificaciones estratégicas a medio y largo plazo en su oferta hipotecaria ya que la aprobación de la Ley fija un marco legal estable. Algunos bancos ya han empezado a adaptarse a la nueva normativa antes de su entrada en vigor, asumiendo todos los gastos, incluso los de tasación, con el fin de atraer a clientes.
Este es el inicio de la diversificación de la oferta, algo que veremos en los próximos meses. La 'guerra hipotecaria' por captar al cliente que busca financiación para la compra de un inmueble comenzará con la aprobación de la nueva norma, la oferta se va a diversificar y algunos bancos bajarán sus tipos mientras que otros los subirán, lo más importante es que el cliente compare y encuentre lo que mejor se adapte a sus necesidades.
¿Por qué la Ley hace tanto hincapié en la TAE de las Hipotecas?
Muchos clientes no saben que la TAE es el coste total de su préstamo. A la hora de elegir una hipoteca u otra, muchos solo comparaban los tipos de interés sin tener en cuenta que podía haber otros costes en el préstamo que no están incluidos en el TIN.
El hecho de explica la TAE está relacionado con la transparencia, se está pidiendo a los bancos que detallen todos los costes de su préstamo para que el cliente los conozca.
¿Se prohíben las vinculaciones, pero los bancos siguen ofreciendo seguros?
Sí, la Ley prohíbe las vinculaciones. No se puede obligar a un cliente a contratar un seguro u otro producto como condición para que le concedan la hipoteca. Sin embargo, las entidades pueden hacer rebajas en sus tipos de interés a sus clientes si estos contratan, por ejemplo, el seguro de hogar.
También es verdad que el cliente puede contratar un seguro con el banco y al año siguiente cambiarlo, en este caso no perdería la bonificación recibida por la entidad en el momento en el que formalizó su préstamo. Siempre y cuando el seguro que presente al banco tenga las mismas o mejores características.
¿La Ley facilita la subrogación de la hipoteca?
Subrogar la hipoteca significa cambiar la hipoteca de un banco a otro. La nueva norma facilita este cambio ya que desaparece la comisión de subrogación que oscilaba entre el 0,25% y el 1%, en función del año en el que se compró la vivienda.
Es posible que algunos bancos vean en la subrogación una posibilidad para 'robar' hipotecas a otras entidades. Para que la 'guerra por la subrogación' no sea muy agresiva, la Ley impone unos costes para el banco que quiere 'robar' la hipoteca.
¿Qué se ha quedado en el tintero?
La dación en pago. Este ha sido unos de los puntos más discutidos de la Ley, que se obligara a los bancos a saldar la deuda del cliente con la vivienda.
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