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La demande de vivienda crecerá en los próximos meses

En este contexto, la demanda de vivienda está exhibiendo un notable dinamismo en los primeros meses de 2021. Tanto es así que el número de compraventas de vivienda en el acumulado de enero a mayo se encuentra solamente un 2,3% por debajo del registro del mismo periodo de 2019.2  

Actualizado 27 julio 2021  
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Redacción
  

 El precio de la vivienda se desacelera

Según el informe de CaixaResearch la recuperación de las compraventas se concentra en las viviendas nuevas, que crecen con gran vigor (+10,6% en el acumulado de enero a mayo respecto a 2019), mientras que las compraventas de segunda mano siguen más débiles (–5,2%). En consecuencia, la proporción de compraventas de vivienda nueva sobre el total en lo que va de 2021 ha subido 1,2 puntos respecto a 2020, hasta el 21,1%. Este mayor dinamismo de la demanda de vivienda nueva frente a la usada estaría ligado a las nuevas preferencias de los compradores hacia viviendas de mayor tamaño y con espacios exteriores y más amplios, por la mayor presencia en el hogar a raíz de los confinamientos y el aumento del teletrabajo, unas características que la promoción nueva puede satisfacer en mayor medida.

Si atendemos a la tipología del comprador, se observa que el incremento de la compraventa de viviendas en el 1T 2021 respecto al 1T 2019 (2,2%) se explica por el notable aumento de las compras de vivienda principal por parte de españoles (9,6%). Es decir, todo parece indicar que se trata, en su mayor parte, de demanda de reposición por parte de segmentos de población de edad adulta y una posición socioeconómica media-alta, debido al mayor impacto de la crisis sobre los jóvenes y los trabajadores con contratos temporales y de ingresos bajos, que se encontraría con mayores dificultades para acceder a una vivienda en propiedad. Por otra parte, el resto de las tipologías de compradores se mostraron menos activos: las compraventas de segunda residencia descendieron un 8,9% en el 1T 2021 respecto al mismo periodo de 2019 y las compraventas por parte de extranjeros, un significativo 21,4%. Analizamos con profundidad la evolución de la demanda extranjera en el siguiente artículo de este informe «¿Cómo ha afectado la caída del turismo extranjero al mercado inmobiliario residencial español?».

En consonancia con la evolución de las compraventas, la nueva concesión de crédito a los hogares para la compra de vivienda ha repuntado (28,1% en el acumulado de enero a mayo de 2021 en relación con el mismo periodo de 2019). Asimismo, las condiciones de financiación de los préstamos para la compra de vivienda se mantienen holgadas,4 reflejo de la política monetaria del BCE, que tiene como objetivo mantener un entorno financiero acomodaticio que apoye la recuperación económica. En este sentido, desde CaixaBank Research no esperamos que se produzca ningún cambio en los tipos de interés oficiales del BCE en el periodo de proyección (2021-2022).
En concreto, los tipos de interés aplicados a los préstamos para adquisición de vivienda han descendido cerca de 20 p. b. en términos interanuales, hasta el 1,5% en mayo de 2021 (último dato disponible), lo que supone un mínimo histórico, sin que se haya observado un endurecimiento en el resto de las condiciones, ya sea plazos, garantías o cuantía, más allá de las ligadas a la solvencia del prestatario.

Desde el estallido de la crisis sanitaria se ha observado un aumento de la superficie media de las viviendas, tanto interior como exterior, ha crecido el porcentaje de las compras de viviendas unifamiliares y se ha detectado un cierto desplazamiento de la demanda de las capitales de provincia hacia otros municipios menos poblados. En particular, en 2020, un 69% de las capitales redujo su peso en las compraventas totales de sus respectivas provincias en relación con el peso promedio de los cuatro años anteriores. Destaca el caso de Sevilla, el peso de cuyas compraventas pasó del 46,1% en 2016-2019 al 36,9% en 2020 en la capital. Sin embargo, en el 1T 2021, la mayoría de las capitales han dejado de perder peso relativo en compraventas con respecto a sus provincias, lo que apuntaría a que esta tendencia ha sido más bien temporal, ligada a las nuevas necesidades de las familias surgidas con el confinamiento y al incremento del teletrabajo. Sin embargo, es probable que el teletrabajo acabe instaurándose de forma más recurrente que antes de la pandemia, de modo que es posible que una proporción más elevada de compradores escoja vivir en una ubicación relativamente más alejada de su centro de trabajo.

Los principales factores que apoyan a la demanda de vivienda seguirán favoreciendo su evolución positiva en los próximos meses. En primer lugar, esperamos que la mejora observada en el mercado laboral en el 2T tenga continuidad en los próximos meses, a medida que se recupere el sector turístico y las actividades relacionadas con el ocio y la cultura. En segundo lugar, la mejora de la confianza del consumidor, que ya se encuentra en niveles similares a los de antes de la pandemia, y un clima de mayor certidumbre sobre la evolución de la situación sanitaria, gracias al avance de la vacunación, alentará la toma de decisiones a largo plazo como es la compra de una vivienda. En tercer lugar, las condiciones financieras seguirán siendo tremendamente acomodaticias y apoyarán el flujo de crédito hacia los hogares. Y, finalmente, el ahorro «forzoso»9 acumulado por los hogares durante el año 2020 podría acabar derivándose, en parte, hacia la inversión inmobiliaria. En efecto, gran parte de este ahorro, cifrado en torno a un 3,5% del PIB,10 ha sido acumulado por hogares de renta media y alta, que suelen tener una menor propensión a consumir. Si, además, tenemos en cuenta el bajo rendimiento que ofrecen activos alternativos, es de esperar que la inversión en activos inmobiliarios se vea favorecida en este entorno.

Las peculiaridades de esta crisis sanitaria han llevado a que los hogares, además de ahorrar de manera precautoria como consecuencia de la fuerte incertidumbre que suele rodear a un periodo recesivo, también hayan acumulado ahorro de manera forzosa, es decir, por la imposibilidad de mantener el nivel de consumo habitual debido a las restricciones a la movilidad y al comercio impuestas para controlar el avance de la pandemia. 
En el conjunto del año 2021 prevemos un crecimiento del 7,7% 
en el número de compraventas, hasta alcanzar las 450.000 unidades
Por otro lado, sin embargo, también es cierto que parte del dinamismo de la demanda de vivienda observada en los primeros meses del año se debe al afloramiento de la demanda embalsada durante los meses de confinamiento,11 un efecto que tenderá a disiparse en los próximos meses. Asimismo, la demanda extranjera seguirá debilitada mientras no se normalice la movilidad internacional (nuevos rebrotes o variantes más contagiosas condicionarán su evolución).

En consecuencia, en los próximos trimestres esperamos que la demanda de vivienda siga creciendo, pero a un ritmo algo más moderado en relación con los repuntes observados en los meses de marzo y abril. Así, en el conjunto del año 2021 prevemos un crecimiento del 7,7% en el número de compraventas, hasta alcanzar las 450.000 unidades. Esta previsión es significativamente inferior a las 505.000 compraventas de 2019, muestra de que esperamos que la demanda de vivienda siga por debajo de su potencial mientras no se consolide la recuperación de la economía y, sobre todo, no se recupere plenamente la demanda extranjera, algo que no prevemos que ocurra hasta 2023.

Por el lado de la oferta, los visados de obra nueva muestran un débil inicio de año. Así, entre enero y abril de 2021 se visaron unas 33.000 viviendas, un registro un 12,3% inferior al del mismo periodo de 2019 (+16,7% en relación con enero-abril de 2020). En cambio, la evolución de los certificados de fin de obra está siendo bastante más positiva (28.754 viviendas en el acumulado de enero a abril, un 22,1% más que en el mismo periodo de 2019). Ello muestra que la pandemia tuvo un fuerte impacto sobre el inicio de nuevas promociones (los visados cayeron un 20% en 2020), mientras que las obras que estaban en marcha se reiniciaron rápidamente después del parón de la primavera pasada (en 2020 se terminaron unas 86.000 viviendas, un 9,1% más que en 2019). Con todo, hay que tener en cuenta que la fuerte caída de los visados de obra nueva en 2020 anticipa un número de viviendas terminadas reducido para los dos próximos años.

Una vez superado el débil primer trimestre, en el que además de la pandemia la actividad constructora se vio afectada por el temporal de nieve Filomena, en los meses más recientes los indicadores de oferta ofrecen señales más positivas. Así, el consumo de cemento avanzó un 3,5% en mayo respecto a mayo de 2019 y la confianza en el sector de la construcción ha mejorado notablemente (se encuentra por encima de los niveles prepandemia). Los datos de mercado laboral en el sector también muestran una evolución favorable (en junio, el número de afiliados en la construcción, sin contar los trabajadores en ERTE, fue un 2,3% superior al de junio de 2019). Por ramas de actividad, la afiliación en el sector de la edificación se está viendo menos perjudicado por el efecto de la pandemia de COVID-19 en comparación con las otras ramas de la construcción, como refleja el mayor dinamismo de los afiliados efectivos (+2,5% en junio de 2021 con relación a junio de 2019).

La actividad constructora seguirá su senda de progresiva recuperación en los próximos trimestres. Así, prevemos un incremento moderado de los visados de obra nueva (del 5%) hasta alcanzar las 90.000 viviendas en 2021 y las 95.000 en 2022. Por otra parte, las viviendas terminadas podrían alcanzar las 100.000 en 2021 (cuando entrarían en el mercado viviendas iniciadas en el tramo final de 2019), pero descenderían a unas 90.000 en 2022 (por el descenso de visados en 2020). En ambos años, la producción de vivienda nueva volvería a ser inferior a la creación neta de hogares, algo que ha venido sucediendo desde el año 2010.


La reciente alza de los precios de las materias primas está teniendo un cierto impacto sobre los materiales de construcción, que han crecido con especial intensidad en los primeros meses de 2021 (+4,6% interanual en abril respecto a abril de 2019). Este incremento refleja en gran parte factores de carácter temporal ligados a los cuellos de botella que se han generado en la economía global a consecuencia de la fuerte recuperación económica y las dificultades de ajustar la oferta a los cambios de la demanda a corto plazo, por lo que no debería tener un impacto significativo en el mercado inmobiliario a medio plazo.


El precio de la vivienda muestra una notable resistencia a la baja
A pesar de la histórica contracción económica y la fuerte caída de la actividad en el sector inmobiliario en el 2T 2020, el precio de la vivienda se ha mostrado resiliente. Si bien la trayectoria de desaceleración que venía mostrando desde mediados de 2018 se acentuó el año pasado, lo cierto es que la evolución del precio de la vivienda durante la pandemia sorprendió por su resistencia a ajustarse a la baja, particularmente los precios de vivienda nueva. Esta resiliencia no ha sido un fenómeno exclusivo del mercado inmobiliario español, sino que se ha observado en la mayor parte de mercados inmobiliarios de las economías avanzadas, un aspecto que analizamos en detalle en el artículo «El impacto de la pandemia en los mercados de la vivienda internacionales, ¿hay riesgo de sobrecalentamiento?» de este mismo informe.

Entre los factores que explican esta resistencia de los precios durante la pandemia, destacan una sólida posición de partida de los hogares (es decir, un bajo endeudamiento en agregado), un mercado inmobiliario sin exceso de oferta y una contundente respuesta de política económica, desplegada a través de una amplia batería de instrumentos que ha permitido sostener las rentas de las familias. Asimismo, las condiciones de financiación de los préstamos para la compra de vivienda se mantuvieron holgadas en términos generales. Además, en el caso de la vivienda nueva, el precio se mantuvo más resiliente por dos factores adicionales. En primer lugar, porque gran parte de las compras efectuadas el año pasado correspondían en muchos casos a operaciones comprometidas con anterioridad a la pandemia. En segundo lugar, los precios se habrían visto apoyados por la relativa escasez de oferta de vivienda nueva ante una demanda creciente de esta tipología de vivienda que puede satisfacer mejor las nuevas preferencias de los compradores dada su localización, mayor superficie, mejores estándares de sostenibilidad, etc.
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