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La contención de alquileres, una medida abocada al fracaso

En plena crisis COVID-19, cuando ya se han manifestado los nuevos rebrotes y futuribles confinamientos o limitaciones a la movilidad, estamos tan sólo empezando a vislumbrar los efectos de esta crisis en el sector inmobiliario. Los observatorios asistenciales, multilaterales y económicos parecen indicar, cada uno desde su perspectiva, que los efectos se pueden extender más de dos semestres consecutivos y sin duda mientras dure la inseguridad sanitaria existente. 

Actualizado 3 noviembre 2020  
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Andrés Horcajada, consejero delegado de TECTUM GLOBAL MANAGEMENT
  
En una situación tan difícil como la actual y con unas perspectivas marcadas por la duda, no ayuda el tener que afrontar cambios regulatorios como el que acaba de poner sobre la mesa Unidas Podemos. Una iniciativa con la que no estamos de acuerdo, de la que, pensamos, es un error y que sólo puede empeorar las cosas y generar más dudas a los actores actuales del sector y a posibles inversionistas.

Y aunque el mercado se encuentra ante un nuevo reto de adaptación sin precedentes, donde debe aprender a moverse en términos de incertidumbre temporal y operativa, y además hacerlo de manera rápida y eficaz, la propuesta de aprobar medidas en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de viviendas no va a ser la solución. Al contrario, se trata de un gran error, ya que no solventará el problema habitacional existente hoy en día, si no que producirá el efecto contrario al buscado, reduciendo aún más la oferta, elevando los precios y ralentizando el mercado del alquiler, lo que afectará a los inquilinos más vulnerables.

Desde TECTUM consideramos que la aplicación de la regulación de precios, que solicita Unidas Podemos, solo va a generar una disminución de la oferta como antes he señalado, ya que políticas intrusivas que alteran reglas básicas, en las relaciones privadas no van a solucionar el problema de acceso a la vivienda.

El sector residencial es clave en la evolución del PIB y del empleo y esa oferta -o no- de viviendas ha dependido siempre y dependerá en exclusiva de la demanda o de las ratios de accesibilidad. No es difícil prever, por tanto, que, con un buen análisis de la situación, las compañías del residencial, deberán considerar sus modelos con un horizonte temporal a medio-largo plazo y modificar si fuera el caso su perspectiva estratégica, redirigiendo parte de su negocio a promover para alquilar o built to rent, tendencia en alza ya antes de la crisis COVID, y que esta solo ha acelerado de manera exponencial.

El principal problema para que el desarrollo de este tipo de activos sea óptimo, es la falta de suelo adecuado; o mejor dicho, la falta de suelo con un precio ajustado a las rentas que el grueso de la demanda podría pagar. Y esto no lo consigue la propuesta de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de viviendas. Para ello existen dos posibles soluciones. La primera, y no necesariamente por orden de preferencia, es que los grandes tenedores de suelo con planes de negocio precrisis ajusten sus números y retornos prometidos a sus inversores, y la segunda que las Administraciones Públicas pongan en el mercado todo el suelo posible, agilizando y digitalizando procedimientos administrativos y adaptando el “viejo y estrecho” urbanismo.

La creación de este parque probablemente acabaría con muchos de los problemas endémicos que tiene el sector residencial. Tenemos que evolucionar hacia nuevas formas de promover vivienda asequible en alquiler, fórmulas concesionales habituales en otros países europeos que se deben abrir camino de manera sostenida en España desde hoy. TECTUM lleva tiempo trabajando en ellas, y seguiremos apostando por la creación de lo que llamamos una “Red de Infraestructura Habitacional” en la que el capital institucional está llamado a tener un papel fundamental.

Pero en ningún caso, la solución pasa por un escenario de regulación de precios. Entendemos que los inversores, principalmente internacionales, observan con preocupación la deriva de la inseguridad jurídica en sus operaciones en España y la variable riesgo-país hace que aumente la rentabilidad esperada a cambio de asumirlo. 

Con operaciones que no tienen ese margen para compensar la prima de riesgo, y el mercado del alquiler con baja rentabilidad, simplemente, los capitales privados dejarán de construir viviendas destinadas al arrendamiento.



 
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