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La nueva ley hipotecaria: tarde y en detrimento de las rentas bajas

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que entró en vigor el lunes 17 de junio de 2019, llega tarde.

Actualizado 23 junio 2019  
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Antonio Maroto Socio director Ópera Abogados
  
Tras un segundo aviso del incumplimiento de la normativa comunitaria por parte de Bruselas y pendiente de una posible sanción millonaria, la ley resuelve solo parcialmente algunos de los problemas que atañen al derecho bancario y colapsan los juzgados de toda España, para garantizar el derecho al consumidor de los futuros firmantes.
Entre las claves, se incluyen el endurecimiento de las condiciones para desahuciar por impago; la eliminación de las  manidas cláusulas suelo; la reducción de las comisiones de amortización anticipada, total o parcial, a la mitad en las hipotecas de tipo fijo; el endurecimiento de los requisitos de solvencia y el refuerzo de la transparencia y la información previa, incluyendo un test que garantice que los clientes entienden las condiciones de la hipoteca.
Además de la obligación a las entidades bancarias a hacerse cargo de los gastos de notaría, gestoría y registro, donde el cliente ahorra una media entre los 500 y los 1000 euros, la banca asumirá el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), correspondiendo al cliente los gastos de tasación y segundas copias del notario.
Es evidente que para compensar estos nuevos costes, la banca buscará nuevas fórmulas con un incremento de los precios, elevando por ejemplo los tipos de interés. Además, con la entrada en vigor de la ley el pasado lunes, las condiciones para acceder a hipotecas serán más restrictivas. La nueva ley obliga a las entidades a analizar datos como ingresos futuros, gastos fijos, activos en propiedad, ahorros, y acudir a consultar el historial de créditos del cliente (a la Central de Información de Riesgos del Banco de España): tales requisitos perjudicarán a las rentas más bajas y a las personas jóvenes.
La firma de nuevas hipotecas, que sigue aumentando según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), ahora deberá contener unas condiciones más estrictas para el desahucio por impago. Hasta la fecha, tres cuotas de impagos eran suficientes para que el banco ejecutar la hipoteca. Mientras que ahora, la ejecución solo podrá comenzar o bien durante la primera mitad del contrato si se produce un impago que sumen 12 mensualidades o un 3% del capital; o si a partir de la segunda mitad del contrato se alcanza el 7% de la deuda sobre el préstamo o 15 mensualidades, bonificando a quienes hubieran abonado mayor cantidad sobre el principal del adeudo.
Existen nuevas obligaciones de transparencia en relación con los contratos, mayor transparencia en la publicidad de los prestamos y en la información previa al cliente. Los bancos detallarán el tipo de interés o cualesquiera cifras relacionadas con el coste del préstamo para el prestatario de forma clara, concisa y destacada entendiendo los hipotecados todas las condiciones. Está consideración deberá ser reflejada en un acta por la figura del notario, que se ve reforzada, certificando que los bancos cumplen con sus obligaciones y que los clientes entienden todo lo que están firmado.  
En los contratos de préstamo inmobiliario que se denominen en moneda extranjera o multidivisa, el prestatario tendrá derecho a convertir el préstamo a una moneda alternativa, en este caso a la misma del Estado en el que resida o perciba sus ingresos. Se incorpora por ende a nuestro ordenamiento jurídico este derecho del consumidor además de obligar al banco a informar al cliente del saldo pendiente y de su derecho a convertir la divisa cuando el importe exceda un 20% respecto a lo que pagaría con el euro.
Las nuevas hipotecas tampoco podrán contener cláusulas suelo, suprimiendo el limite si el Euribor u otro índice de referencia cayera, y a partir de ahora las comisiones por amortización total o parcial  estarán limitadas dependiendo de su la hipoteca es fija o variable y el momento de la cancelación. Concretamente, estas comisiones bajan a la mitad para las hipotecas de tipo fijo.
Además de tardía, la nueva normativa deja de lado la introducción de algunas enmiendas del Senado, como sustituir la obligación de que las pólizas de seguro sean de carácter anual renovable, frente a la posibilidad de la obligación de que el prestamista ofreciera contratar pólizas de carácter temporal. Tres años de retraso que han servido para una redacción precipitada y que trata de soslayo algunos asuntos que tocará resolver en el futuro.

 
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