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Medidas del nuevo decreto sobre el alquiler y sus afectados

El Consejo de Ministros ha aprobado el 31 de marzo un paquete de medidas en materia de alquiler que contempla la suspensión de los desahucios seis meses tras el fin del estado de alarma, la prórroga extraordinaria de seis meses de los contratos de alquiler de vivienda habitual para evitar subidas abusivas, una línea de microcréditos avalados por el Estado a devolver en 6 años o ayudas directas de hasta 900 euros tras la crisis, entre otros.

Actualizado 2 abril 2020  
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Ignasi Vives, abogado experto en Derecho Inmobiliario del despacho Sanahuja Miranda
  
Para  Sanahuja Miranda, estas son  las principales novedades:
¿En qué consiste la nueva normativa?
El Real Decreto 11/2020 de 31 de marzo, entre otras medidas, pretende apoyar a las familias y a los colectivos más vulnerables que debido a la paralización económica han visto claramente afectados sus ingresos, por lo tanto su capacidad para hacer frente a los gastos necesarios del hogar ha quedado debilitada.
Como grandes novedades que contempla el decreto podemos reseñar las siguientes:
• Suspender la ejecución de los desahucios durante un periodo máximo de 6 meses desde que se declare el fin del Estado de Alarma para todas aquellas personas que debido a los efectos de la expansión del COVID-19 se encuentren en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida. Esta situación de vulnerabilidad se tiene que acreditar.
• Se acuerda la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento  que finalicen desde el 31 de Marzo hasta dos meses después desde la finalización del Estado de Alarma. Si el arrendatario así lo solicita, el arrendador deberá aceptar una prórroga del contrato de 6 meses con las mismas condiciones contractuales.
• Se aplica la posibilidad de moratoria de la deuda arrendaticia diferenciado si el propietario es un particular o bien es un gran tenedor (que se tenga más de 10 viviendas en propiedad)
¿Quiénes pueden acogerse? ¿Por cuánto tiempo?
Debemos diferenciar dos supuestos para determinar quiénes pueden acogerse a estas medidas y por cuanto tiempo
a. Solicitud de suspensión de la ejecución del desahucio
b. Solicitud de moratoria de la deuda arrendaticia. Diferencia en los supuestos de propietario particular y gran tenedor.
 
a. Solicitud de suspensión de  la ejecución del desahucio.
Se establece expresamente  que el arrendatario deberá comparecer en el juzgado, solicitar la suspensión y acreditar que se encuentra en una situación de vulnerabilidad debido a los efectos del COVID-19.
Se entiende que se encuentran en situación vulnerabilidad las personas que cumplan los siguiente requisitos:
• Aquellas personas que se encuentren en situación de desempleo, en ERTE, haya reducido su jornada por estar a cargo de familiares, o siendo empresarios hayan sufrido una pérdida sustancial de sus ingresos.
• Los ingresos de la unidad familiar no deben superar tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Multiples)
• La renta del alquiler, más los gastos y suministros básicos resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que percibe la unidad familiar.
 
b. Solicitud de moratoria de la deuda arrendaticia. Diferencia en los supuestos de propietario particular y gran tenedor.
1. Cuando el propietario es un particular
El inquilino tiene el plazo de 1 mes desde el 1 de Abril para pedir al propietario el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta o bien su condonación total o parcial.
Si en un plazo de 7 días se negara a alcanzar ningún tipo de acuerdo, se podrá solicitar la ayuda económica al estado, que se resume en una solicitud de préstamo avalado por el estado.
El préstamo se concederá por un plazo máximo de 6 años prorrogables a 4 años sin que genere ni gastos ni intereses, y como máximo cubrirá 6 mensualidades de la renta.
2. Cuando el propietario es un gran tenedor
Se entiende por “gran tenedor” la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanas, o de una superficie construida de más de 1500 m2ª.
En estos supuestos, el inquilino puedo exigir el aplazamiento temporal y el gran tenedor no se puede negar
 
Exceso de burocracia y necesidad de liquidez
Como gran parte de las medidas adoptados por el Gobierno debido al Estado de Alarma, ciertamente en un primer momento pueden parecer beneficiosas para la persona que se encuentre en situación de vulnerabilidad, si bien entendemos que hay un exceso de burocracia para solicitar las ayudas, más teniendo en cuenta que nos encontramos ante una situación de confinamiento.
Por otro lado, el Gobierno, por falta evidente de tesorería, recurre al aval ante las entidades bancarias en caso de impago del ciudadano, si bien entendemos que debería buscar fórmulas para inyectar de forma inmediata liquidez a los particulares y empresas. Es palmario que hay un problema de liquidez inmediato, que si no se soluciona agravará todavía más la delicada situación económica que estamos viviendo.
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