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Reforma de la Ley Hipotecaria: tarde, pero necesaria

Después de mucho tiempo y algunos toques de atención de la Unión Europea el Gobierno ha aprobado en Consejo de Ministros el proyecto de Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, es decir, la aprobación de la tan esperada reforma de la Ley Hipotecaria.

Actualizado 11 noviembre 2017  
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Rosa Delgado, abogada y socia fundadora de Voy a Defenderte.
  
Este proyecto, que será remitido al Congreso de los Diputados para comenzar con la tramitación parlamentaria, era necesario desde hace tiempo, no solo por la necesidad de igualarnos con nuestro vecinos europeos, si no también por todos los problemas surgidos en nuestro país provocados por el alto número de juicios derivados de las demandas sobre créditos hipotecarios, gastos de hipotecas e hipotecas multidivisas.
Esta nueva ley de reforma hipotecaria, que debía haberse aprobado antes de marzo de 2016, tendrá dos partes. La primera es la transposición de una directiva europea, ya que es necesario que todos los ciudadanos de la Unión Europea puedan tener garantizado la misma protección jurídica en el mercado hipotecario. A esta directiva europea se unen una serie de medidas en las que se va más allá de las indicaciones comunitarias, según explicó el Ministerio de Economía cuando se presentó el primer borrador del anteproyecto.
La nueva ley hipotecaria busca acabar con las prácticas abusivas de los bancos sobre sus clientes por ello tendrá en cuenta la información que debe recibir el cliente antes de la firma de la hipoteca. Los bancos estarán obligados a entregar a los clientes una ficha de advertencias estandarizadas (FIAE), que incluirá las cláusulas que pueden resultar más confusas. Además, también recibirán una ficha europea de información normalizada (FEIN) con una copia del contrato, una simulación de la hipoteca en diversos escenarios, así como el desglose de los gastos de formalización.
Para evitar que se reproduzcan las malas prácticas de los bancos con sus clientes esta reforma incluye que en los gastos de hipoteca se debe especificar claramente qué gastos asumirá cada parte. Además, en las medidas vinculadas a la firma del contrato, se establece que no se podrán firmar hipotecas si no se ha cumplido todo lo anterior y se "refuerza" el régimen sancionador de notarios y registradores para que no autoricen contratos que no cumplan las condiciones.
La reforma hipotecaria también prohibirá los contratos vinculados, es decir, aquellos que la entidad normalmente obliga a contratar para obtener ventajas en la hipoteca, como son los seguros de vida, de hogar o las tarjetas… No impedirá sin embargo, que se ofrezcan al cliente aunque  sin exigirle la contratación. En este último punto se encuentra la excepción de que "se consideren que son beneficiosas para el prestatario" y tenga el visto bueno del Banco de España. También la nueva norma exigirá que las personas encargadas de la concesión de un crédito hipotecario cuenten con una profesionalización y una capacitación para ofrecer toda la información requerida al consumidor. Además cabe señalar que se eliminarán determinados incentivos para los profesionales de los bancos que estuvieran vinculados a captar hipotecas, lo que favorecerá a los posibles clientes.
La reforma también contempla facilidades para el consumidor en cuanto a las modificaciones que se puedan hacer de los préstamos ya constituidos de interés variable a fijo y viceversa. La norma incidirá en reducir los costes que se produzcan cuando el cambio de una hipoteca de tipo variable a otra de tipo fijo se haga con otra entidad financiera. En cuanto a las hipotecas multidivisas se permitirá que una hipoteca en divisa extranjera pueda pasar al euro sin coste ni penalización.
Por último, la nueva ley endurecerá las condiciones para que un banco ejecute un desahucio. En la actualidad para iniciar dicho procedimiento es suficiente el impago de tres cuotas de la hipoteca, con la nueva ley se extiende el plazo. Concretamente se divide el periodo del contrato en dos y en la primera se procederá al vencimiento anticipado si se impaga el 2% del total concedido, incluidos los intereses y en la segunda se sube al 4%.
En definitiva, la reforma hipotecaria busca que el consumidor quede protegido frente a posibles abusos de los bancos. Mejora la transparencia y claridad en las condiciones y protege más al consumidor en caso de impagos, entre otros aspectos, limitando los costes. Sin embargo, tras ella, el cliente también tendrá la responsabilidad de saber y comprender las condiciones que realmente está firmando.
 
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